委托貸款抵押登記問題分析

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作者：汪春燕 武漢市房產登記發證中心  目前，在貸款資源有限和貸款額度緊控的情況下，房地產商的資金鏈正在經歷前所未有的考驗。在這種狀況下，委托貸款則成為企業自謀生路的一種選擇。因委托貸款涉及三方關系，不同於一般的借貸，本文試對其法律關系進行分析，以理清這類抵押登記的操作程序。  一、委托貸款的概念及產生  根據《貸款通則》第7條的規定：“委托貸款，系指由政府部門、企事業單位及個人等委托人提供資金，由貸款人(即受托人)根據委托人確定的貸款對象、用途、金額期限、利率等代為發放、監督使用並協助收回的貸款。貸款人(受托人)隻收取手續費，不承擔貸款風險”。  委托貸款從表象上看是非金融機構將資金借給其他企業、組織或個人，資金的最終流向是從非金融機構到非金融機構，在表象上和資金的流向上與民間借貸相似，但委托中間涉及金融機構的運作與民間借貸不同。企業間借貸在許多國傢屬於私法范疇，法律並未禁止，但在我國屬於金融管制的范圍，在經濟發展特定時期是不允許的。改革開放後，一些企業特別是中小企業為瞭發展需要大量資金，通過銀行等金融機構又借不到款項，而一些企業通過自身經營積累瞭很多充裕的資金。這樣一方是資金需求饑渴的企業，另一方是渴望獲得高於銀行利率水準的資金充足的企業，企業間有強烈的借貸需求。為疏導這種需求，加強金融秩序的管理，國傢采取瞭變通方式，以銀行為“橋梁”，通過銀行的管理和運作，使這種借貸合法化，委托貸款就應運而生瞭。  二、委托貸款法律關系  實踐中，在辦理委托貸款時，各方當事人一般簽署的是雙方協議或三方協議。雙方協議的委托貸款是由兩個合同構成：一個是貸款企業(委托人)與銀行(受托人)之間的委托合同；一個是銀行與借款企業(借款人)之間的借款合同。三方協議的委托貸款合同的主體則是：貸款企業(委托人)、銀行(受托人)和借款企業(借款人)。不論是雙方協議還是三方協議，都隻存在兩個法律關系：一是貸款企業與銀行的委托關系，二是銀行與借款企業的借貸關系。委托貸款業務是將兩項不同民事法律關系組合在一起的綜合性金融業務，其中不存在什麼“委托貸款法律關系”。這兩個法律關系既相互獨立，又相互牽連。這兩種法律關系的交叉使銀行具有兩種身份，在與貸款企業的委托關系中，銀行是受托人；在與借款企業的借貸關系中，銀行又是貸款人。《貸款通則》關於委托貸款的定義中，也是將銀行界定為貸款人(受托人)。  基於此，雖然借貸資金是由貸款企業借給借款企業，但是貸款企業不是借款合同的主體，銀行才是貸款人即借款合同主體。因此，根據合同的相對性原則，若借款企業不按時償還借款，貸款企業是不能直接起訴借款企業的。貸款企業隻能依委托合同起訴銀行，而銀行隻能依借款合同起訴借款企業，貸款企業隻能借助銀行履行委托合同收回借款來實現自己的利益。最高人民法院在《關於如何確定委托貸款協議糾紛訴訟主體資格》的批復(法復[1996]6號)中也指出：“在履行委托貸款協議過程中，由於借款人不按期歸還貸款而發生糾紛的，貸款人(受托人)可以借款合同糾紛為由向人民法院提起訴訟；貸款人堅持不起訴的，委托人可以委托貸款協議的受托人為被告、以借款人為第三人向人民法院提起訴訟”。  三、委托貸款抵押登記  在抵押法律關系中，債權人為抵押權人，債務人或第三人為抵押人。根據以上分析，在委托貸款中銀行才是借款合同的債權人，借款企業是債務人。因此，銀行、借款企業或第三人才是抵押合同當事人，貸出資金的企業、組織或個人(委托人)不能成為抵押合同當事人。  因此，在辦理委托貸款抵押登記時，應由銀行、借款人或第三人共同申請，按照《房屋登記辦法》的要求收取登記申請書、申請人的身份證明、房屋所有權證書或者房地產權證書、抵押合同、主債權合同等資料，經審核符合沒有不予登記情形的，將銀行登記為抵押權人，將借款人或第三人登記為抵押人。對於主債權合同，若委托人、銀行、借款人簽訂的是雙方協議，即委托協議和借款協議，則隻收取借款協議，不必收取委托協議；若委托人、銀行、借款人簽訂的是委托貸款三方協議，則收取該協議，委托人的身份材料不必收取。  但在實際登記工作中，有的卻把委托人當作抵押權人。在房屋登記中，最常見的委托貸款就是住房公積金貸款，它是由住房公積金管理委員會(或管理中心)委托商業銀行向繳存住房公積金並符合一定條件的城鎮職工發放貸款的行為。而有的地方就把住房公積金管理中心當作抵押權人，筆者雖未實地調查該地登記機構是否是這樣登記的，但該地的規范性文件確是這樣規定的，如《大連市個人住房公積金貸款管理辦法》第10條規定：“經審查符合貸款條件的，由管理中心與借款人簽訂個人住房抵押借款合同(以下簡稱借款合同)，向借款人發放所需貸款”。《青島市住房公積金貸款管理辦法》第27條規定：“借款人以所購住房作抵押的，市公積金管理中心必須為第一順序抵押權人，抵押值不得超過抵押房產的規定比例”。而有的地方則認識到瞭住房公積金貸款屬於委托貸款的屬性，如《天津市個人住房公積金貸款管理辦法》第22條明確規定，“借款人(及其他產權人、購房人)須與貸款銀行簽訂書面抵押合同，依法辦理住房抵押登記手續”。若將住房公積金管理中心登記為抵押權人，實際上就是將住房公積金管理中心當作公積金借款協議的債權人，從而實際上使委托人取代瞭商業銀行的地位，委托貸款將不成為委托貸款。 推薦閱讀： 把握權力與責任 堅持不懈 勇敢前行來源:中國典當聯盟網..2011-09-23 典當業務保證合同若幹疑難問題探討來源:中國典當聯盟網..2011-09-23 上海黃金交易所2011年9月22日交易行情來源:上海黃金交易所..2011-09-23 中發集團對中金福上半年的績效考核工作完成來源:中發集團 編輯..2011-09-23 日本NHK關註大陸典當資金運作 特輯采訪海南銀達典當來源:海口晚報 編輯..2011-09-23 Tags:樓宇按揭,樓按,物業按揭,按揭貸款,按揭計算機,Finance Company,借錢,財務,財務公司,Property Mortgage